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新房收房流程及验房要点

     导读：买房是人生的一件大事，新房验收也是同等重要的大事，欢欢喜喜拿到钥匙，收房有诸多事项需要一一查验。新房验收就好比给房子来一次全面的体检，只有体检合格的房子才有资格正式上岗。但是作为一个初次购房的外行人，到底应该如何去验收房子呢？新房验收又有怎样的流程步骤？新房验收都有哪些注意事项呢？新房验收不合格应该怎么处理呢？        房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。

交房一般程序：

       1、开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。

       通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，较好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。

       2、购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。

       3、验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。

       4、购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。

收房时间：
    正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨9：00去或下午1：30去。
准备工具：
    1个塑料桶、盆----用于验收下水管道（物业验收会带)
    1个空鼓锤----用于验收房子墙体与地面是否空鼓
    1个5米卷尺----用于测量房子的净高
    1个验电器----用于测试各个强电插座是否畅通
    1支水笔----用于记录验房存在的问题
    1本备忘胶纸----用于发现问题随手记录粘贴
    1个小凳子和一些报纸----用于时间长，可休息一下（如果有老人）

验收文件：
    1、《住宅质量保证书》原件---房主要带走
    2、《住宅使用说明书》原件---房主要带走
    3、《建筑工程质量认定书》原件

    4、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》原件

    5、《建筑工程竣工验收备案表》原件（上面必须有建设局同意备案章）---每一项都要合格，一般在进门口贴着
    6、《商品房面积测绘技术报告书》原件（房管局的，这个需要咨询售楼和物业）

    7、《西安市房地产开发住宅项目交付使用通知书》原件（盖市建设局的章）

    8、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)---房主可带走

核实面积：
     面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本，确认售楼契约附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。契约面积是期房的销售面积，而在工程完工后，开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。测绘部门出示的面积实测表，就是开发商和我们要进行面积结算的依据。
    记住：要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。
    主要分摊项目：1、电梯间；2、电梯机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、一层门厅及值班室。
    不分摊项目：1、人防工作间；2、风井

验收房屋： 
    看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一切物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付费用。也许在这之前，你已经无数次来看过房子了，但你最好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和契约约定的一样，且没有质量问题，你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修，维修后再重新验收房屋。

一、看墙壁 
    1、首先仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹，房顶上是否有裂缝（没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有结构性质量问题）。

    2、检查墙面是否有空鼓，用小木锤或其他东西敲墙，敲到空鼓时发出的声音不实，很容易就可以听出来。做上记号，装修时用腻子填平；包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大) 。

    3、检查墙面的腻子，是否是防水腻子，可以带瓶矿泉水，往墙上泼水，用手去摸，看手上是否有泥浆，没有的话证明墙面的耐水腻子合格。

    4、检查屋顶是否有开裂，检屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线，如果不是，在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。

    5、内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点。（这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。）
二、看地面 
    1、检查是否有开裂和反砂：地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。不过不用担心，后期装修公司会全房刷地固！

    2、验一下地平，验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现开发商的建筑质量。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，如果出这个范围，后期装修就会有一定的地面找平费用，每家公司包含项目不一！
三、查渗水 
    最好是在房子交楼前，下大雨后的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。查看一些墙体是否有水渍，特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地方，如有水渍，说明有渗漏，务必尽快查明原因。顶层住户更应检查顶层是否渗漏。（特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕）。
四、试门窗 
    1、查防盗门框是否灌浆，开关是否太紧或太松，门缝隙是否太大，门四边、角是否平整。

    2、门开关有无特别噪音，门是否有破损，防盗门开关是否有障碍，对讲系统是否正常（或者问清物业何时试验可视电话），单元门能否受控打开等。
    3、门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象，窗扇开关是否灵活，是否磕磕碰碰，是否能关严，隔风、隔音的效果如何。

    4、门窗框，扇垂直，不弯曲，检查窗框是否变形，与墙体是否吻合无缝隙。

    5、五金配件是否齐全，位置正确，牢固锁扣是否正常，能否锁紧，是否灵活。

    6、玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀，窗台下是否有水渍（如有可能是窗户漏水）。

    7、密封质量，门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露。

    8、阳台护栏是否牢固。
五、量层高 
    用5米卷尺即可，看净高是否符合要求（购房合同中的层高减去20公分楼板及面层厚度，再减去2公分允许误差，余数就是房屋的净高）。房屋最高、最低处是否相差（是否倾斜），房间是否是长方形，是否两边的长度不一致。
六、查上水 
    打开龙头察看，尽可能让水流大一点、急一点，主要看看水压。还要仔细察看水管经过的墙地面有无水渍，重点察看拐弯、分叉的地方，有无漏水。有条件的用打压机做打压试验：水管压力在0.6MPA，保持时间15分钟。如果压力达不到或下降0.05MPA以上，就说明水管有漏水现象。
七、查下水 
    用桶或盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是马桶下水，台盆下水、浴缸下水、厨房下水和卫生间、阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和管口表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利（打开地漏，水是否迅速漏下）。有兴趣的可以做通球试验（乒乓球），检查下水道内是否有杂物。为什么要这样呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷懒"。把一些水泥渣倒进排水管，如果这些水泥较大的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
八、验防水 （这一项可以在后期装修做就行）
    验收防水的办法是：用水泥沙浆或石膏、粘土做一个门槛堵着卫生间的门口，地漏等下水需要塞实(记得可拉扯掉的) ，然后在地面放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家卫生间的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏、墙顶连接处、管道与地面的接触处。
九、查电路
    1、检查插座和开关是否设置的合理，电路在装修中是否需要改造，一是看个人的需求，二是看房屋中插座和开关设置的是否合理，方便使用。

    2、关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。用小电器测试各个强电路是否畅通。检查总闸是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。是否有漏电保护器，漏电试验是否跳闸，控制闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具，空调的插座应与其他线路分开。检查开关、插座的牢固程度，插座是否正常通电，有无防护措施？电灯是否都亮？开关是否正常？  

十、管道验收

         尤其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。

十一、验收附属设施             
    核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。通常在这方面，应该没什么大问题，但是也要仔细核实。总体上应做到室内清扫干净，无污物，达到窗明地净，地漏等处无堵塞杂物。
    至此，室内部分验收结束，将水、电等表的读数看清楚，记录下来，一般读数不大，还是让物业人员记一下的好。如果有不认可的房屋质量问题，应当书面向物业管理公司说明有关情况，必要时请随同的物业管理人员签字认可，以作为业主已经履行验收义务的证据。
验收公共环境：
    楼盘的交付，必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付，如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工，除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定，否则该楼盘肯定不具备交付条件。合格的楼盘须做到“五通一平”，即燃气、上水、电、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常，楼道、楼梯有无质量问题。应该装修完毕并能正常使用。住户的邮政信箱如何设置需要开发商明确。消防设施是否可用。     各位业主应当提高对公共部位的关注程度，特别是对本楼层的公共部分。

物业收费：
   检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧！
   业主在办理房屋验收入住手续时，不可避免地将遇到入住的费用问题。当然在正常情况下，如果物业管理公司能够出示经物价部门审核的收费依据，业主应当交纳相应费用。但是，物业收费应当规范、透明，且应得到物价部门批复，并应当使用正规收费发票。否则，在行政许可之外的收费，尽管其存在合理性，但仍属于违规收费，业主就有权拒绝交纳。

审查交房费用：

交房时涉及到一系列的费用。

       1、房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。

       2、物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须 交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。

       3、公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。